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土地估價師地籍與地籍管理
導(dǎo)語：遵循公平原則是指估價人員在土地估價中，應(yīng)以公正的態(tài)度，在公開市場條件下求得一個公平合理的土地價格。土地估價是一種主觀與客觀相結(jié)合的藝術(shù)，估價人員的主觀判斷對估價結(jié)果影響較大。
一、地籍及其類別
(一)地籍的含義
地籍是記載土地位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、用途(地類)和權(quán)屬關(guān)系等基本狀況的簿冊。
地籍最早是為征稅而建立的一種田賦清冊或簿冊。地籍為國家管理土地、取得有關(guān)土地資料、鞏固土地制度、合理利用土地、制訂經(jīng)濟計劃的重要依據(jù)。
例題：地籍是記載土地( )等基本狀況的簿冊。
A.位置、界址 B.數(shù)量、質(zhì)量 C.用途 D.權(quán)屬關(guān)系
答案：A、B、C、D
分析：地籍是記載土地位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、用途(地類)和權(quán)屬關(guān)系等基本狀況的簿冊
(二)地籍的特點
地籍的空間性、法律性、精確性和連續(xù)性特點。
地籍的空間性是由土地空間位置的固定性所決定的。所以，地籍的內(nèi)容不僅需要記載在地籍簿冊上，同時還應(yīng)在地籍圖冊上標繪清楚，并做到圖冊與簿冊的一致性。
地籍的法律性體現(xiàn)了地籍簿冊(含圖)的可靠性，
地籍資料的取得，一般需要通過實地調(diào)查，并運用先進的測繪和計算方面的科學(xué)技術(shù)手段，從而保證了地籍的精確性。
地籍不是靜態(tài)的，必須經(jīng)常更新，保持資料的記載和數(shù)據(jù)統(tǒng)計的連續(xù)性，否則難以反映它的現(xiàn)勢性。
(三)地籍的功能
1.地籍的稅收功能
地籍的產(chǎn)生都與賦稅有聯(lián)系。在現(xiàn)代地籍中都記錄了土地的權(quán)屬、數(shù)量、用途、等級和價格，這為公平的賦稅提供了基礎(chǔ)。
2.地籍的產(chǎn)權(quán)保護功能 地籍的核心是權(quán)屬。
3.地籍的土地正常交易維護功能
4.地籍的土地管理功能
地籍提供的資料為國家制定土地利用總體規(guī)劃、實行用途管制、調(diào)整土地政策提供了基礎(chǔ)資料，地籍是土地管理的基礎(chǔ)。
5.地籍的多目標服務(wù)功能
(四)地籍的分類
人們可從地籍功能、地籍所完成的任務(wù)、地籍所記載的對象及地籍表現(xiàn)形式等角度給地籍分類。
1.按功能分類
地籍按功能分為稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍三種類型。
(1)稅收地籍。稅收地籍主要內(nèi)容包括納稅人的姓名、地址、土地面積以及為確定稅率所需的土地等級。
(2)產(chǎn)權(quán)地籍。產(chǎn)權(quán)地籍最重要的任務(wù)是保護土地所有者、使用者的合法權(quán)益，保證土地交易的正常運行。產(chǎn)權(quán)地籍必須能準確反映宗地界址線、界址點的空間位置和宗地面積。
(3)多用途地籍。多用途地籍又稱現(xiàn)代地籍，是稅收地籍和產(chǎn)權(quán)地籍發(fā)展的結(jié)果，其任務(wù)不只是為稅收和土地登記服務(wù)，還為科學(xué)管理、利用和保護土地提供重要的基礎(chǔ)資料。
2.按建立的時序分類
地籍按建立的時序分為初始地籍和日常地籍。
(1)初始地籍。初始地籍是指在一定時期內(nèi)對某行政轄區(qū)內(nèi)的全部土地進行全面調(diào)查后建立的地籍。
(2)日常地籍。日常地籍是以初始地籍為基礎(chǔ)，針對日常土地數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬、用途等狀況的變化進行修正、補充和更正的地籍。
3.按所記載的對象分類
地籍按記載的對象分為農(nóng)村地籍和城鎮(zhèn)地籍。
(1)城鎮(zhèn)地籍。它以宗地作為地籍單元。
(2)農(nóng)村地籍。以自然村作為權(quán)屬單元。
4.按表現(xiàn)形式分類
地籍按表現(xiàn)形式分為常規(guī)地籍和數(shù)字地籍。
(1)常規(guī)地籍。以圖、表、卡、冊所表示的地籍稱為常規(guī)地籍。
(2)數(shù)字地籍。由于計算機的廣泛使用，常規(guī)的圖、表、卡、冊都可以數(shù)字形式存貯在存貯介質(zhì)中。數(shù)字地籍是現(xiàn)代地籍的發(fā)展方向。
二、地籍管理
(一)地籍管理的含義
地籍管理，是國家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟狀況而采取的以土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計、地籍檔案工作等為主要內(nèi)容的行政措施。地籍管理亦稱為地籍工作。
土地權(quán)屬管理是地籍管理的核心。
例題：判斷題：土地權(quán)屬管理是地籍管理的核心( r )
分析：土地權(quán)屬管理是地籍管理的核心
(二)地籍管理的基本內(nèi)容
根據(jù)《土地管理法》，我國目前的地籍管理主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：
1.土地調(diào)查
根據(jù)調(diào)查內(nèi)容的重點不同，土地調(diào)查可分為土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、地籍調(diào)查和土地條件調(diào)查三種類型。
2.土地登記
3.土地統(tǒng)計
4.地籍檔案管理
上述諸項工作有一定的獨立性，但又是相互銜接和聯(lián)系的，它們共同組成了地籍工作體系。
(三)地籍管理的原則
1.地籍管理必須按照國家規(guī)定的統(tǒng)一法規(guī)制度實施
2.保證地籍資料的可靠性和準確性
3.保證地籍資料的概括性和完整性
地籍資料完整性是指地籍管理涉及的空間地域范圍應(yīng)該是其管轄區(qū)全部土地。地籍資料的概括性是指地籍資料內(nèi)容包含所需的全部資料。
4.保證地籍資料的系統(tǒng)性、連續(xù)性和現(xiàn)勢性
實現(xiàn)土地管理的上述目標，就要綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)等手段管理土地。
1.法律方法
法律方法是管理者通過貫徹、執(zhí)行有關(guān)土地的法規(guī)，調(diào)整人們在土地開發(fā)、利用、保護、整治過程中所發(fā)生的各種土地關(guān)系，規(guī)定人們行動必須遵守的準則來進行管理的方法。
在土地管理中運用法律方法，主要是運用立法和司法手段，來鞏固和調(diào)整各方面的土地關(guān)系，規(guī)范社會的用地行為。
制定法律必須正確認識和真實反映事物本身的客觀規(guī)律。
法律方法比行政方法具有更大的強制性，嚴肅性和權(quán)威性。
2.經(jīng)濟方法
經(jīng)濟方法指管理者通過稅收、市場機制、實行土地有償使用制度等調(diào)控土地的分配和再分配，從而達到土地資源的優(yōu)化配置和合理使用。
這是一種導(dǎo)向的間接控制方法。
經(jīng)濟杠桿是經(jīng)濟方法的工具，在調(diào)節(jié)經(jīng)濟利益、實現(xiàn)管理目標方面發(fā)揮著重要作用。
常用的經(jīng)濟杠桿有：地租地價杠桿、財政杠桿、金融杠桿和稅收杠桿。
3.行政方法
行政方法依靠行政權(quán)力，具有權(quán)威性、強制性、單一性和無償性等特點。
對于土地管理而言，行政方法主要通過土地調(diào)查、統(tǒng)計、登記、用地審批、計劃、監(jiān)督檢查等措施組織土地的利用和保護。
土地的登記和分類統(tǒng)計是一種行政手段。
4.技術(shù)方法
技術(shù)方法是管理者按照土地的自然、經(jīng)濟規(guī)律，運用遙感、地理信息系統(tǒng)、GPS等高科技數(shù)字化技術(shù)、系統(tǒng)工程、土地規(guī)劃等來執(zhí)行管理職能的方法。
土地調(diào)查、土地信息與土地評價等是土地管理的技術(shù)手段，是一項為土地管理提供土地面積、類型、質(zhì)量、分布、價格和權(quán)屬等資料的基礎(chǔ)性工作。
綜上可見，行政方法、經(jīng)濟方法、法律方法、技術(shù)方法各具特色，但又有各自的局限性，土地管理中必須綜合運用上述方法，才能收到事半功倍的效果。
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