2017房地產估價師考試模擬題答案
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一、單項選擇題
1、：B
解析：許多因素對房地產價格的影響難以用數學公式或數學模型來量化。
2、：D
解析：參見教材P133。
3、：D
解析：D是區位因素
4、：C
解析：房地產自身因素包括：房地產實物因素、房地產權益因素、房地產區位因素。
5、：A
解析：空間直線距離，受交通條件限制，有時是無意義的。
6、：D
解析：影響房地產價格的環境因素包括：大氣環境、聲覺環境、衛生環境、視覺環境、水文環境。
7、：D
解析：在某一地區，當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲;反之，房地產價格會下降。
8、：A
解析：隨著家庭人口規模小型化，家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，房地產價格有上漲趨勢。
9、：C
解析：增加房地產開發環節的稅收會增加房地產的開發建設成本，從而會推動房地產價格上漲;相反，減少房地產開發環節的稅收，會使房地產價格下降。
10、：C
解析：A降低貸款利率，將降低開發成本，可以導致價格下降B增加有效供給，結果是價格的下降，這是供給規律作用的結果;D提高購房者貸款利率，將導致需求減少，也是導致價格下跌。降低契稅，使購房者成本減低，需求增加，價格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機成本降低，刺激投資導致價格上升。
11、：A
解析：A在賣方市場下，增加賣方的稅收，賣方會轉嫁給買方，通常會導致房地產價格上漲;
B增加房地產持有環節的稅收，增加持有成本，可以抑制投資和投機，通常會導致房地產價格下跌;C在買方市場下，增加賣方的稅收，賣方無法轉嫁，但是通常不會對房地產價格造成影響;
D嚴格控制房地產開發貸款，對房地產價格的影響有雙重性，因為開發商資金鏈條緊張，可能甩賣房地產，這樣就會導致價格下跌，而如果開發商采用其他高融資成本的融資，則因為成本上升，房地產價格會上升。
12、：A
解析：影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟發展、居民收入、利率、匯率和物價等
13、：B
解析：利率上升，房地產價格會下降。
14、：A
解析：當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產，從而會導致其房地產價格上漲。
15、：A
解析：影響房地產價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機、城市化
16、：A
解析：影響房地產價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機、城市化
17、：BE
解析：影響房地產價格的國際因素主要有世界經濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況等
18、：A
解析：A屬于社會因素。
二、多項選擇題
1、BCDE
解析：個別因素如該房地產的區位、用途、規模、土地形狀、地形、地勢、建筑結構、建筑物新舊程度等。
2、ADE
解析：對房地產價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區域因素和個別因素三個層次。
3、BD
解析：房地產區位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為位置、交通條件、外部配套設施、周圍環境和景觀等方面。
4、ACDE
解析：影響房地產價格的周圍環境和景觀因素，是指對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環境、水文環境、聲覺環境、視覺環境、衛生環境和人文環境等。
5、ABCD
解析：土地實物因素包括：土地面積;土地形狀;地形、地勢;地基(工程地質);土壤;土地開發程度。
6、ACDE
解析：房地產權益因素包括：房地產權利及其行使的限制;房地產使用管制;相鄰關系的限制。
7、ABCE
解析：建筑規模屬于實物因素
8、BCE
解析：A是商業房地產的區位要求;D是住宅房地產的要求。
9、CDE
解析：根據人口增長的絕對數量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況
10、ACDE
解析：房地產信貸政策包括增加或縮小房地產信貸規模，放松或收緊房地產貸款，調整房地產信貸投向，提高或降低購房最低首付款比例，上調或下調貸款利率，提高或降低房地產抵押貸款成數上限，延長或縮短購房最長貸款期限等。
11、ABCD
解析：居民收入是房地產價格的重要影響因素，收入房價比常用于評價購房能力，判斷房價是否過高，有無泡沫。
12、DE
解析：影響房地產價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機、城市化。
13、BCD
解析：房地產投機屬于社會因素。
14、ABDE
三、判斷題
1、：N
解析：某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區，因為會覺得吵，則鐵路可能是貶值因素。
2、：Y
解析：商業用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。
3、：Y
解析：在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經濟地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。
4、：N
解析：這是交通路線距離的概念。
5、：N
解析：一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，單位價格都較低。但也會有例外，比如如果相鄰土地的使用者急于買這塊地，可能會使這塊小地的價格很高。
6、：N
解析：如果地方市場僅能接受小型建筑型態，較大面積土地的單位價格會低于較小面積土地的單位價格
7、：Y
解析：供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值
8、：Y
解析：在城市規劃中，地下建筑面積通常不計容積率。
9、：N
解析：機械增長率是指在一定時期內遷入和遷出因素導致的人口數量增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。
10、：Y
解析：減少房地產開發環節的稅收，降低開發商成本，在買方市場條件下，開發商為促進成交，會更樂于降價促銷，導致價格下降。
11、：Y
解析：低價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平降低。同理，高價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。
12、：Y
解析：對房地產價格有影響的住房相關規劃和計劃主要有住房建設規劃和年度計劃、住房保障發展規劃和年度計劃。
13、：Y
解析：限價商品住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降。
14、：N
解析：
15、：Y
解析：中國目前統計口徑中，房地產價格變動沒有納入居民消費價格指數和生產資料價格指數核算，房地產是被列入固定資產投資。
16、：N
解析：GDP增長帶動房地產的需求，引起價格上漲。
17、：N
解析：“城市化”屬于社會因素。參見教材P146。
18、：Y
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