別墅調研報告
篇一：房地產奉化別墅項目投資分析報告
第一部分：項目分析
地塊規劃控制指標：
地理位置：項目位于奉化市區錦屏街道，南面緊靠市交警大隊，東面為規劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環山 土地面積：66000平方米 容積率：0.6 用地性質：居住用地
地塊現狀：山坡地，無建筑物，有農田與植被覆蓋 地塊周邊環境：
◇地塊四個方向的環境：
A、 地塊東面：東北面環山，東南面為規劃茗山路延伸段與一食品廠
B、 地塊南面：南面為市交警大隊與市公安局
C、 地塊西面：西面環山，有天然小河道
D、 地塊北面：北面環山
◇環境情況：
A、 空氣：地塊三面環山，有不少植被與河道，空氣質量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對空氣質量存在一定影響。
B、 噪音：地塊為市區內罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無噪音污染
C、 水質：地塊目前為農田與植被，西面有一天然小河道，總體水質尚可。
D、 土地：土地和土地周邊沒有任何污染。 地塊交通條件
項目處在奉化市區范圍內，周邊的市政路網及其公共交通完善，車行5分鐘可到達市中心。 地塊周邊市政、公建、商業、居住等配套
項目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽光茗都小區等生活、居住配套都盡在咫尺。
項目優勢(Strength)
● 地塊氣質較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區內罕有的低容積率項目
● 地塊三面環山，為狹長谷地，景觀環境優美，可利用性強
● 地塊山水齊備，是理想的風水寶地，可開發高檔次的居住物業
● 地塊為凈地，地上無建筑物，可馬上進行開發
● 地塊周圍沒有高層建筑物，視野開闊 項目劣勢（Weakness）
● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對居住環境造成影響
● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會對購房者產生一定的心里影響
● 項目周邊目前缺乏高檔次的商業配套設施
● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳墓，如不搬遷，會對消費者造成不小的心理影響
項目機會(Opportunity)
● 茗山路的延伸，使得項目的交通條件更加完善
● 當前奉化房地產市場上基本沒有與本項目別墅類產品競爭的樓盤，市場壓力較小
● 羅蒙集團品牌在奉化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對于項目開發將會更有把握
● 奉化經濟發展迅猛，擁有為數不少的富人階層，高檔住宅市場擁有較多的潛在購房需求
項目威脅(Threaten)
● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對于商品套房喜好度不是很強烈，導致房地產市場一直處在緩慢發展的階段
● 奉化城區內有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場流通，價格較低，將會對本項目的銷售產生一定的影響
● 項目為別墅類產品，定位高檔，這使得項目客戶范圍受到很大的限制 項目分析總結：
根據以上對項目自身狀況、周邊環境分析及總體優劣勢與機會、威脅的評價后，可以得出，項目整體條件較好，環境優美，市場機會巨大，是高檔次別墅類居住物業的理想開發地塊。
第二部分：奉化房地產市場分析
奉化市的房地產市場發展與寧波相比一直比較緩慢，無論是房地產的投資額還是商品房需求量都遠遠低于寧波市其他縣市。因此除了本地開發商，外面的開發商都很少進入奉化房地產市場，這也使得奉化房地產市場遠遠落后于其他縣市。
但是從近幾年的宏觀數據走勢來看，奉化的房地產市場正在逐漸向好，發展速度也在不斷加快，各項指標都在穩步增長中。而下滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調控對于自住需求的抑制，相信隨著外來人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場的需求量會不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。
此外隨著奉化市政府出臺新的城市規劃，奉化將會迎來一個新的發展時期，這對于房地產市場來說也是一個新的`機遇。對于奉化未來的房地產市場，前景還是十分看好的。
奉化市的中心區域、溪口鎮是奉化市主要的房產開發區域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區域，是奉化市房地產市場最重要的區域。在05年的宏觀調控后，市中心區域的房地產市場受到沉重的打擊，市場一直萎靡不振，再加上市場需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在2005年就已經開盤，像陽光茗都2期、陽光水岸都已經是準現房銷售了。目前市場上在售的樓盤主要有三個，陽光茗都2期、上林華庭、陽光水岸，市場上缺少高檔次的樓盤。
篇二：上海房地產奉化別墅項目投資分析報告范本
第一部分：項目分析
地塊規劃控制指標：
地理位置：項目位于奉化市區錦屏街道，南面緊靠市交警大隊，東面為規劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環山 土地面積：66000平方米 容積率：0.6 用地性質：居住用地
地塊現狀：山坡地，無建筑物，有農田與植被覆蓋 地塊周邊環境：
◇地塊四個方向的環境：
A、 地塊東面：東北面環山，東南面為規劃茗山路延伸段與一食品廠
B、 地塊南面：南面為市交警大隊與市公安局
C、 地塊西面：西面環山，有天然小河道
D、 地塊北面：北面環山
◇環境情況：
A、 空氣：地塊三面環山，有不少植被與河道，空氣質量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對空氣質量存在一定影響。
B、 噪音：地塊為市區內罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無噪音污染
C、 水質：地塊目前為農田與植被，西面有一天然小河道，總體水質尚可。
D、 土地：土地和土地周邊沒有任何污染。 地塊交通條件
項目處在奉化市區范圍內，周邊的市政路網及其公共交通完善，車行5分鐘可到達市中心。 地塊周邊市政、公建、商業、居住等配套
項目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽光茗都小區等生活、居住配套都盡在咫尺。
項目優勢(Strength)
● 地塊氣質較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區內罕有的低容積率項目
● 地塊三面環山，為狹長谷地，景觀環境優美，可利用性強
● 地塊山水齊備，是理想的風水寶地，可開發高檔次的居住物業
● 地塊為凈地，地上無建筑物，可馬上進行開發
● 地塊周圍沒有高層建筑物，視野開闊 項目劣勢（Weakness）
● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對居住環境造成影響
● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會對購房者產生一定的心里影響
● 項目周邊目前缺乏高檔次的商業配套設施
● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳墓，如不搬遷，會對消費者造成不小的心理影響
項目機會(Opportunity)
● 茗山路的延伸，使得項目的交通條件更加完善
● 當前奉化房地產市場上基本沒有與本項目別墅類產品競爭的樓盤，市場壓力較小
● 羅蒙集團品牌在奉化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對于項目開發將會更有把握
● 奉化經濟發展迅猛，擁有為數不少的富人階層，高檔住宅市場擁有較多的潛在購房需求
項目威脅(Threaten)
● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對于商品套房喜好度不是很強烈，導致房地產市場一直處在緩慢發展的階段
● 奉化城區內有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場流通，價格較低，將會對本項目的銷售產生一定的影響
● 項目為別墅類產品，定位高檔，這使得項目客戶范圍受到很大的限制 項目分析總結：
根據以上對項目自身狀況、周邊環境分析及總體優劣勢與機會、威脅的評價后，可以得出，項目整體條件較好，環境優美，市場機會巨大，是高檔次別墅類居住物業的理想開發地塊。
第二部分：奉化房地產市場分析
奉化市的房地產市場發展與寧波相比一直比較緩慢，無論是房地產的投資額還是商品房需求量都遠遠低于寧波市其他縣市。因此除了本地開發商，外面的開發商都很少進入奉化房地產市場，這也使得奉化房地產市場遠遠落后于其他縣市。
但是從近幾年的宏觀數據走勢來看，奉化的房地產市場正在逐漸向好，發展速度也在不斷加快，各項指標都在穩步增長中。而下滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調控對于自住需求的抑制，相信隨著外來人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場的需求量會不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。
此外隨著奉化市政府出臺新的城市規劃，奉化將會迎來一個新的發展時期，這對于房地產市場來說也是一個新的機遇。對于奉化未來的房地產市場，前景還是十分看好的。
奉化市的中心區域、溪口鎮是奉化市主要的房產開發區域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區域，是奉化市房地產市場最重要的區域。在05年的宏觀調控后，市中心區域的房地產市場受到沉重的打擊，市場一直萎靡不振，再加上市場需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在2005年就已經開盤，像陽光茗都2期、陽光水岸都已經是準現房銷售了。目前市場上在售的樓盤主要有三個，陽光茗都2期、上林華庭、陽光水岸，市場上缺少高檔次的樓盤。
就目前奉化的房地產市場來看，主要還是以多層和小高層的建筑為主，輔以別墅產品，主力價格還是控制在3500―4800元/平米
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