河北房地產預警指標的篩選

河北房地產預警指標的篩選

  　【摘要】房地產預警指標是房地產預警系統構建的關鍵，文章在分析河北房地產市場運行狀況的基礎上，從營銷層面對影響河北房地產預警系統的關鍵因素進行了深層剖析。

　　【關鍵詞】房地產；營銷；預警指標
　　
　　影響房地產預警系統構建的因素有宏觀因素也有微觀因素；有投資層面、供應層面、需求層面也有營銷層面的因素。而因素的復雜性使得我們只能在因素分析中尋找到關鍵因素來構成房地產預警指標體系。下面從營銷因素分析中篩選河北房地產預警指標。
　　一、房地產的銷售模式、手段
      事實上目前河北省乃至全國各地房子供不應求往往是假象，現行的房地產銷售模式——預售制度才是導致房地產市場波動、房價上漲的真實原因。由于房地產滾動開發需要大量資金，回籠資金成為房地產開發商面臨的首要問題，為了及早回籠大筆資金保證資金鏈正常流轉，開發商憑借著銷售模式的變化來招徠消費者，在房子沒建好的時候就吸引消費者先付錢，營造房子“奇貨可居”、房價會不斷上漲的氛圍，還有“沒被許可先預賣，取得許可又不賣，分期開盤捂著賣，最后拖成現房賣。”的賣房方式和“內部認購”、“收取誠意金”、“發放VIP卡”形式，都一定程度上制造了人氣和熱銷現象，讓消費者愿意先付錢，這樣大量的預付資金支撐了房地產業以遠高于其他行業的速度發展。正是由于房地產業奇特的預售融資方式和手段，扭曲了消費者正常的消費心理，支持了房地產業的高投資和高價格。而當商品房像其他商品一樣作為產成品由消費者去選購時，急于賣出的是開放商，價格的話語權更多由消費者決定，房價飛漲不會再現，房地產就能夠較為合理有序發展。
　　二、價格
　　一般而言，制約價格高低的關鍵因素在于房價成本。房價成本主要由三部分組成，土地成本、建設成本及配套稅費。其中，建設成本和配套稅費變化不大，土地成本則越來越大。“排除市場因素，單從成本來說，地價對房價影響最大。”石家莊市中宏房地產開發有限公司總經理錢先明表示，土地在房價成本中所占比重也在不斷提高。“2005年土地在房價中所占比重約為30%，2006年則達到了40%左右。”加上2007年2月開始，國家剛剛出臺向房地產企業征收30%～60%不等的土地增值稅，更使得土地成本上升。

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