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社區商業建設評價指標體系構建
作者：張會敏 杜廣如 趙君彥
內容摘要:商用物業投資被譽為“三高”產業,即高投入、高回報、高風險,要降低商用物業開發的高風險,必須對開發中可能出現的風險因素進行預先評價。本文從開發商的角度,采用層次分析法和模糊綜合評價法對商用物業投資風險進行了評價,并以實例進行了論證。
關鍵詞:商用物業投資風險評價 層次分析法 模糊綜合評價法
商用物業又稱經營性物業、收益性物業或投資性物業,是指能出租經營、為投資者帶來經常性收入現金流的房地產,包括酒店,寫字樓,零售商業用房(店鋪、超市、購物中心等),出租公寓等。商用物業投資被譽為“三高”產業,即高投入、高回報、高風險,要避免商用物業投資的風險,必須對投資過程中可能出現的風險因素做出科學分析。由于商用物業開發風險評估體系包括了很多復雜的評價指標,評價對象的層次性、評價標準及評價影響因素的模糊性、定性指標難以定量化等一系列問題,使得難以用數學模型加以統一度量和描述。建立在模糊集基礎上的模糊綜合評價法以隸屬度來描述模糊界限,是目前在綜合評價中應用比較成功的一種方法。
商用物業開發的風險
商用物業開發過程通常可以分為投資決策、建設準備、施工和租售4個階段,不同開發階段具有不同的風險。
投資決策階段是商用物業開發過程中最重要的階段,由于商用物業的投資地點、規模、市場需求等的不確定性,使得這一階段的決策存在大量風險,主要包括位置選擇、投資類型、投資方式等風險。
建設準備階段主要是辦理項目規劃審批、征地、拆遷、安置、補償;制定設計方案;通過招投標選擇承包商;進行項目融資等活動。這一時期的工作量大,涉及面廣,不確定因素較多,這一階段風險主要有社會風險、政策風險、設計風險和融資風險。
施工階段的主要任務是保證按期、按質、按量,節約、安全地完成開發項目的建設。此階段經歷的時間比較長,但發生風險的概率相對較低,這一階段的風險主要包括工程、質量、成本、安全風險。
租售階段在取得預售許可證后就已經開始,開發商根據自身實力選擇出租、出售或融資租賃,并選擇物業類型,此時風險主要包括招商談判、營銷策劃、物業管理風險。
模糊綜合評價步驟設計
構建風險評價指標體系F,F={f1,f2,…,fn};采用層次分析法,建立權重的判斷矩陣;確定評價指標的權重ω,ω=(ω1,ω2,…,ωn);根據判斷矩陣,得出特征根和特征向量,并檢驗每一個矩陣的一致性;計算出最底層指標的組合權重UT;確定評價指標的評語集E,E=(e1,e2,…,em),得到評價指標集的隸屬度矩陣R;計算綜合評價結果S,S= UT*R,對評價對象進行綜合評價。
實例分析
河北省保定市某房地產開發公司,擬投資6500萬元進行購物中心的投資開發,根據項目具體情況從投資風險角度對其進行評價。經過充分調查,參照專家意見,建立風險評價指標體系(見表1)。
運用層次分析法,確定評價指標權重。采用1-9標度,比較準則層指標的兩兩相對重要程度,建立判斷矩陣(見表2)。通過方根歸一法確定權重系數,其中,,
而且各項指標對目標層的一致性檢驗結果均小于0.1,滿足整體一致性要求。
計算合成權重。應用加權平均模糊評價理論,同時根據指標層權重向量Bi和準則層權重向量A,組成評判矩陣UT=Bi×A,計算各項指標對目標層的合成權重UT=(0.145,0.053,0.053,0.237,0.026,0.026,0.007,0.079,0.022,0.022,0.022,0.004,0.094,0.177,0.033)T
確定風險評價集。E=(高、較高、中等、較低、低),根據評價尺度,請專家按照評價指標體系中的指標給購物中心項目打分,得到評價指標集的隸屬度矩陣R。
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